ملخص شامل لأهم لإجراءات القانون 12.90 المتعلق بالعمير
هذا ملخص شامل ومتكامل للإجراءات والمساطر الواردة في القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، بناءً على ما ورد في وثيقة القانون:
المقدمة :
يُعد القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.92.31 بتاريخ 17 يونيو 1992، المرجع القانوني الأساسي الذي ينظم التوسع العمراني وعمليات البناء في المملكة المغربية. يهدف هذا القانون إلى وضع إطار تشريعي دقيق يضمن التنمية المتناسقة للمجال العمراني، سواء في الجماعات الحضرية أو المراكز المحددة والمناطق المحيطة بها [1، 2]. ومن خلال أدواته المتنوعة، يسعى المشرع عبر هذا القانون إلى التوفيق بين متطلبات النمو الاقتصادي والاجتماعي وبين ضرورة الحفاظ على الأراضي الزراعية والمواقع التاريخية والجمالية [4، 5]. كما يضع القانون نظاماً صارماً للحصول على التراخيص والرقابة على الأشغال لضمان سلامة المباني ومطابقتها للمعايير التقنية المعمول بها [43، 59].
أولاً: إجراءات إعداد ودراسة وثائق التعمير
ينظم القانون ثلاث وثائق أساسية تهدف إلى تنظيم المجال العمراني وتحديد استخدامات الأراضي:
- مخطط توجيه التهيئة العمرانية:
- الغرض: يهدف إلى تنسيق أعمال التهيئة التي تقوم بها الدولة والجماعات المحلية، ويمتد مفعوله إلى 25 سنة.
- الإجراء: يوضع المشروع بمبادرة من الإدارة وبمساهمة الجماعات، ويُحال إلى المجالس الجماعية لدراسته؛ حيث تملك هذه المجالس 3 أشهر لإبداء رأيها، ويعتبر سكوتها موافقة [7، 8].
- تصميم التنطيق:
- الغرض: اتخاذ تدابير تحفظية قبل إعداد تصميم التهيئة.
- الإجراء: يُحال المشروع إلى المجالس الجماعية التي يجب أن تبدي رأيها خلال شهرين [13، 14]. ويسري مفعوله لمدة أقصاها سنتان من تاريخ نشره.
- تصميم التهيئة:
- الغرض: تحديد استخدامات الأراضي بدقة (سكن، صناعة، مناطق خضراء، إلخ) وضوابط البناء [16، 18].
- الإجراء: يبدأ بقرار القيام بالدراسة (يستمر مفعوله 6 أشهر قابلة للتجديد) [20، 21]. يخضع المشروع لـ بحث علني لمدة شهر لتمكين العموم من إبداء ملاحظاتهم. وبمجرد المصادقة عليه، يعتبر بمثابة إعلان للمنفعة العامة لمدة 10 سنوات.
——————————————————————————–
ثانياً: إجراءات الطرق العامة والمساهمة في إنجازها
- قرارات التخطيط: يجوز لرؤساء المجالس إصدار قرارات لتخطيط حدود الطرق العامة والساحات ومواقف السيارات.
- المساهمة المالية والعينية: يُلزم ملاك الأراضي المجاورة للطريق العام بالمساهمة مجاناً في إنجازها بما يعادل قيمة ربع (1/4) بقعتهم الأرضية كحد أقصى [34، 35].
- نزع الملكية: إذا استلزمت الطريق مساحة أكبر، يتم اللجوء لنزع الملكية للمنفعة العامة مقابل تعويض [35، 36].
——————————————————————————–
ثالثاً: إجراءات رخص البناء والمهنيين
- رخصة البناء:
- الوجوب: تُمنع أي عملية بناء أو تغيير في المباني القائمة دون الحصول على رخصة مسبقة [38، 39].
- الأجل: في حال سكوت رئيس المجلس الجماعي، تعتبر الرخصة مسلمة ضمنياً بعد انقضاء شهرين من تاريخ إيداع الطلب.
- مدة الصلاحية: تسقط الرخصة إذا لم يشرع في الأشغال خلال سنة من تاريخ تسليمها.
- الاستعانة بالمهندسين:
- تعتبر الاستعانة بمهندس معماري حر مقيد في هيئة المهندسين المعماريين شرطاً إجبارياً للحصول على الرخصة في الجماعات الحضرية والمراكز المحددة [45، 46].
- يتولى المهندس المعماري تصميم المبنى، وضع الوثائق، وتتبع تنفيذ الأشغال حتى تسليم رخصة السكن.
——————————————————————————–
رابعاً: إجراءات رخص السكن وشهادة المطابقة
- المنع: لا يجوز لمالك المبنى استخدامه بعد انتهاء الأشغال إلا بعد الحصول على رخصة السكن (للعقارات السكنية) أو شهادة المطابقة (للأغراض الأخرى) [48، 49].
- المعاينة: تُحرر الرخصة بعد معاينة المطابقة، أو بناءً على شهادة من المهندس المعماري إذا كان هو من تولى إدارة الأشغال.
- التظلم: إذا لم تُسلم الرخصة خلال شهر من تاريخ التصريح بانتهاء البناء، يجوز للمالك طلب حلول السلطة المحلية (العامل أو من ينوب عنه) محل رئيس المجلس لتسليمها.
——————————————————————————–
خامساً: إجراءات المراقبة وزجر المخالفات
- معاينة المخالفات: يتم ذلك عبر ضباط الشرطة القضائية، أو موظفي الجماعات المكلفين بمراقبة المباني، أو موظفي إدارة التعمير [55، 56].
- إجراءات التوقيف: بمجرد تحرير محضر المخالفة والأشغال لا تزال جارية، يُصدر رئيس المجلس أمراً بوقف الأشغال فوراً.
- إصلاح المخالفة: إذا كانت المخالفة قابلة للتدارك، يُمنح المخالف أجلًا بين 15 و30 يوماً لاتخاذ التدابير اللازمة لإنهائها.
- الهدم: يجوز للعامل (بناءً على طلب رئيس المجلس أو تلقائياً) الأمر بهدم البناء المخالف إذا كان غير مطابق للرخصة أو في منطقة غير قابلة للبناء [58، 59].
- العقوبات المالية: حدد القانون غرامات تتراوح بين 1,000 و100,000 درهم حسب نوع المخالفة، وتضاعف في حالة العود [59، 60، 61، 63].
أسئلة مع أجوبتها في القانون 12.90
س1: ما هو الهدف الأساسي من “مخطط توجيه التهيئة العمرانية” وما هي مدة صلاحيته؟
- الجواب: يهدف المخطط إلى رسم الخطوط العريضة للتنمية العمرانية وتنسيق أعمال التهيئة بين مختلف المتدخلين (الدولة، الجماعات، المؤسسات العامة)، وتمتد صلاحية مفعوله لمدة لا تتجاوز 25 سنة.
س2: ما هي الوثيقة التي تُعتبر تدبيراً تحفظياً قبل إعداد تصميم التهيئة؟
- الجواب: هي “تصميم التنطيق”، ويهدف إلى تمكين الإدارة والجماعات من الحفاظ على توجهات مخطط توجيه التهيئة ومنع القيام بعمليات قد تتعارض مع تصميم التهيئة المستقبلي [11، 12].
س3: كم تدوم فترة “البحث العلني” المخصصة لتصميم التهيئة؟
- الجواب: يخصص لتصميم التهيئة بحث علني يستمر شهراً واحداً، والهدف منه إطلاع العموم على المشروع وتمكينهم من إبداء ملاحظاتهم بشأنه قبل المصادقة النهائية.
س4: ما هو الأثر القانوني للمصادقة على “تصميم التهيئة” فيما يخص المرافق العامة؟
- الجواب: يعتبر النص القاضي بالموافقة على تصميم التهيئة بمثابة إعلان للمنفعة العامة لإنجاز التجهيزات المنصوص عليها (كطرق، مساحات خضراء، مباني إدارية)، وينتهي هذا الأثر بعد انصرام 10 سنوات من تاريخ النشر.
س5: هل يُلزم ملاك الأراضي بالمساهمة في إنجاز الطرق العامة عيناً؟
- الجواب: نعم، يكون مالك كل بقعة أرضية مجاورة لطريق عام مقرر إحداثه ملزماً بالمساهمة مجاناً في إنجازها بمساحة تصل إلى ربع (1/4) بقعته الأرضية كحد أقصى [35، 36].
س6: ما هي الحالات التي يُمنع فيها القيام بالبناء دون رخصة؟
- الجواب: يمنع البناء دون رخصة في الجماعات الحضرية، المراكز المحددة، المناطق المحيطة بها، المناطق ذات الصبغة الخاصة، وداخل التجزئات العقارية المأذون فيها، وأيضاً عند إدخال تغييرات على مبانٍ قائمة [39، 40].
س7: ما هو الحكم القانوني في حال لم يرد رئيس المجلس الجماعي على طلب رخصة البناء؟
- الجواب: في حالة سكوت رئيس المجلس، تعتبر رخصة البناء مسلمة ضمنياً عند انقضاء شهرين من تاريخ إيداع الطلب.
س8: متى تسقط رخصة البناء وتصبح غير صالحة؟
- الجواب: تسقط الرخصة إذا انقضت سنة واحدة من تاريخ تسليمها (أو من تاريخ الاستحقاق الضمني) دون أن يشرع صاحبها في الأشغال المتعلقة بأساسات المبنى.
س9: هل الاستعانة بالمهندس المعماري اختيارية أم إجبارية؟
- الجواب: هي إجبارية في الجماعات الحضرية والمراكز المحددة لكل بناء جديد أو تغيير في بناء قائم، وتعتبر الاستعانة بمهندس مقيد في الهيئة شرطاً للحصول على رخصة البناء [46، 47].
س10: ما هو الإجراء المطلوب للتمكن من السكن في العقار بعد انتهاء بنائه؟
- الجواب: لا يجوز للمالك استعمال المبنى إلا بعد الحصول على رخصة السكن (للمباني السكنية) أو شهادة المطابقة (للمباني غير السكنية)، وتُسلم هذه الوثائق بعد معاينة مطابقة الأشغال للتصاميم المرخصة [49، 50].
س11: من هي الجهات المخول لها قانوناً معاينة مخالفات التعمير؟
- الجواب: يتم ذلك بواسطة ضباط الشرطة القضائية، وموظفي الجماعات المكلفين بمراقبة المباني، وموظفي إدارة التعمير، وأحياناً خبراء أو مهندسون معماريون بتكليف خاص [56، 57].
س12: ما هي العقوبة المالية المقررة لمن باشر بناءً دون رخصة مسبقة؟
- الجواب: يعاقب المخالف بغرامة تتراوح بين 10,000 و100,000 درهم، وتطبق نفس العقوبة على من بنى خلافاً للرخصة المسلمة له (تغيير العلو أو المساحة أو الغرض المخصص للبناء) [60، 61].
الخاتمة
في الختام، يظهر جلياً أن القانون رقم 12.90 لا يكتفي برسم الخطوط العريضة للسياسة العمرانية عبر وثائق التعمير، بل يمتد ليشمل آليات تنفيذية وزجرية تهدف إلى ضبط الميدان العمراني ومنع الفوضى في البناء [55، 64]. إن فرض الاستعانة بـ المهندس المعماري كشرط أساسي، وإلزامية الحصول على رخص السكن وشهادات المطابقة، يعكس حرص الدولة على تجويد السكن وضمان حقوق المواطنين في بيئة آمنة ومنظمة [46، 55]. وبذلك، يظل هذا القانون الأداة المحورية لتحقيق توازن مستدام بين النهضة العمرانية التي تشهدها البلاد وبين الحفاظ على خصوصياتها المجالية وبيئتها الطبيعية [5، 9].